Название платформы: Aktivo
Официальный сайт: aktivo.ru
| Оценка |  |
| Простота использования |  |
| Возможности платформы | |
| Надежность платформы | |
Плюсы
- Недвижимость оценивается профессиональным оценщиком
- Недвижимость страхуется
- Не нужно платить налог с арендного дохода
Минусы
- Высокая минимальная сумма для инвестиций
- Для продажи первоначального объект и покупки нового не требуется согласие инвесторов
- Не раскрывается информация о платформе и ее деятельности
- Нет финансовой отчетности платформы
- Нет в открытом доступе документов платформы
- Для приема средств используется расчетный счет платформы
- Нет открытого вторичного рынка
- Есть закрытый клуб, участники которого получают скидку
Активо — платформа, позволяющая инвестировать в коммерческую недвижимость и получать доход от сдачи ее в аренду. Основателем и президентом Aktivo является Оскар Хартманн. Для каждого объекта недвижимости создается ЗПИФ, в который включается этот объект. Созданный ЗПИФ использует стандартный документ правил, конкретный объект и нюансы в нем не прописываются. Чтобы продать паи, нужно сообщить об этом платформе и она будет рассылать зарегистрированным инвесторам смс о продаже. В личном кабинете по объектам доступны краткие годовые отчеты. Средняя дивидендная доходность за 2020 год 9-10% до вычета налога.
Описание работы Aktivo
- Управляющая компания создает ЗПИФ.
- Собственник (продавец) объекта формирует ЗПИФ недвижимостью.
- Управляющая компания выпускает паи и передает их продавцу.
- С помощью Aktivo инвесторы заключают договор купли-продажи паев с продавцом, переводят деньги на счет Aktivo, который покупает паи и пропорционально передает их инвесторам.
Оператор: ООО «Активо», ИНН 7709452909, ОГРН 1157746247724
Адрес: город Москва, Пресненская наб., д. 12, этаж 14 помещ./ком. а13/2 (БЦ «Москва-Сити»)
Дата регистрации юридического лица: 22.03.2015
Учредители:
УРЕАЛКА ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД, КИПР (99,99%)
Лупенко Владимир Владимирович (0,01%)
Генеральный директор: Клименко Егор Юрьевич
Форма владения: ЗПИФ
Количество объектов в одном ЗПИФ: 1
Компания, управляющая недвижимостью: сами
Компании, управляющие фондами:
ООО «КСП Капитал Управление Активами»
ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал»
Всего объектов: больше 10
Стоимость объекта: 160-700 млн. руб.
Минимальная сумма для инвестиций: 300 тыс. руб.
Комиссии:
надбавка при покупке пая;
0,91-3,3% в год от стоимости объекта за обслуживание фонда (управляющей компании, депозитарию, регистратору, аудиторской организации и оценщику);
2% от стоимости объекта после его покупки за сопровождение сделки (подбор, проверка, оценка недвижимости), работу платформы;
12,5% от чистого дохода ежемесячно платформе.
Это болото. Вложите деньги, потом три месяца будете ждать оформления, затем месяца три будете продавать этот неликвид. Хартман как можно было создать такой говно-продукт с твоим то опытом? Я купился на имя. Не рекомендую. Отзывы накрученные.
Пётр думаю сказал слишком жёстко, все таки Оскар производит впечатление приличного человека и по сравнению с наглецом Аязом человека намного более духовного.
Я полностью присоединяюсь к вам, Роман !
Коротко и предельно ясно выразились !
Точно также купился на имя ((((
Повезло, вышел удачно из фонда А-16 как то чудом с плюсом
Ломаю голову, как вылезти из 💯% болота, как Вы выразились, фондов А-18 и А-19 , тут пожалуй нужна помощь барона Мюнхгаузена, чтоб научил, как вытащить себя за волосы вместе с лошадью )))..(((
Хартман — инфоцыган и мошенник! Скоро за Аязом пойдет в «Харп»
Портфель собрала в августе 2022г, сейчас очень довольна 4 года хорошо выплачивают, доходность около 12% годовых, но для меня главной задачей было СОХРАНИТЬ свои деньги в НАДЕЖНОМ и КОНСЕРВАТИВНОМ инструменте, а не гоняться за сомнительными 25%, фонды платят регулярно, вся отчетность от УК в ЛК, никаких вопросов, буду покупать новые фонды пока стоимость привлекательная. КС снизят а тут доход постоянный — очень надежный продукт — бережет нервы в такое время. Не хочу сидеть в кеше, из за риска дефолта — коммерческая недвижимость — это самое лучшее. Спасибо команде АКТИВО!
Не знаю кто пишет негативные комментарии- наверное кто не понимает что такое ЗПИФН и коммерческая недвижимость, как работает этот инструмент и в чем их прибыль, просто надо изучить это прежде чем писать! Кто не хочет разбираться в инвестициях — наверное — лучше на вклады. ЗПИФ — самая надежная организационно правовая форма Фондов — самая защищенная. И УК и депозитарий.
вот последний отчет о его инвестиций активо давдцать два :
Самая главная цифра в отчете — это строка 14: Прирост стоимости имущества = -8 335 382.97 руб. (минус 8,3 млн рублей).
Несмотря на то, что фонд получил огромный доход от аренды (12,7 млн) и заработал на сделках с ценными бумагами (479 тыс.), итоговый результат отрицательный.
Вопрос: «Почему итоговая стоимость имущества фонда снизилась на 8 миллионов, если у вас такие высокие доходы от аренды? Куда делись деньги?»
Риск для инвестора: Это показывает, что фонд убыточен в данном отчетном периоде. Если менеджмент не может объяснить причину убытка простым языком (например, это разовая переоценка, связанная с рынком), то доверять им деньги рискованно.
2. «Плохая» переоценка (Убыток от дебиторки)
В строке 02.11 указан огромный убыток от изменения справедливой стоимости дебиторской задолженности: -2 924 231.85 руб.
Дебиторская задолженность — это деньги, которые должны фонду, но еще не заплатили. Если ее стоимость так резко снизилась, это может означать одно из двух:
Кто-то из крупных арендаторов или контрагентов перестал платить, и фонд признал, что эти деньги уже не получит (или получит не полностью).
Фонд владеет какими-то долговыми расписками, которые обесценились.
Вопрос: «Что это за дебиторская задолженность на 2,9 млн, которая так сильно обесценилась? Кто эти должники? Есть ли риск банкротства ваших арендаторов?»
Риск для инвестора: Это явный признак проблем с контрагентами. Если фонд не может взыскать долги, это «дыра» в его кармане.
3. Расходы «съедают» прибыль
Посмотрите на раздел расходов. Фонд заработал 12,7 млн на аренде, но:
Вознаграждения УК и депозитарию (стр. 05): 671 тыс. руб.
Расходы на управление (стр. 06): 2,1 млн руб.
Прочие расходы (стр. 09): 898 тыс. руб.
И самое главное — Дивиденды (стр. 07): 15,7 млн руб. (начислено пайщикам/акционерам).
Вопрос: «Как вы смогли начислить 15,7 млн дивидендов, если итоговый прирост имущества отрицательный? Не получается ли так, что вы платите дивиденды не из прибыли, а из тела фонда (из денег самих инвесторов или продавая активы), чтобы просто поддержать видимость доходности?»
Риск для инвестора: Выплата дивидендов при отрицательном результате — это классический признак финансовой пирамиды или крайне неэффективного управления («проедание капитала»). Деньги вам отдают, но сам фонд беднеет.
4. Активы под вопросом (Раздел 4 про облигации)
Фонд позиционирует себя как «недвижимость», но в отчете фигурирует огромный портфель облигаций Минфина РФ (ОФЗ) на сотни миллионов рублей.
Вопрос: «В разделе 4 указаны сделки репо с облигациями. Не слишком ли рискованно для фонда недвижимости играть на долговом рынке? Не пытаетесь ли вы закрывать кассовые разрывы от недвижимости спекуляциями с облигациями?»
Риск для инвестора: Фонд занимается не тем, чем заявлено. Если рынок облигаций рухнет (а при текущей ключевой ставке это вероятно), фонд потеряет деньги, которые должны быть обеспечены «бетоном».:
Сравнение этих двух документов позволяет увидеть динамику и задать еще более неудобные вопросы. Если вам предлагают инвестировать, показывая «успех» декабря, но умалчивая о провале января, это классическая манипуляция.
Вот подробный разбор «ловушек» и противоречий на основе нового отчета.
1. Гигантский прирост за счет «бумажной» переоценки, а не денег
В декабре 2025 года фонд показал фантастический результат: прирост имущества на 1,466 млрд рублей.
Основная причина: Выдача паев на 1,273 млрд (в фонд зашли новые инвесторы/деньги).
Вторая причина: Переоценка недвижимости (стр. 01.03) на 215 млн рублей. Это не реальные деньги от продажи, а «бумажная» прибыль — оценщик сказал, что здание подорожало.
Вопрос: «Вы хвалитесь ростом на 1,5 млрд в декабре, но это рост исключительно за счет привлечения новых денег (1,27 млрд) и переоценки (215 млн). А где реальная операционная деятельность? Доход от аренды за месяц — всего 1,15 млн при стоимости активов под 4-5 млрд. Это же доходность менее 0,3% годовых от стоимости недвижимости! Это почти ничего.»
Риск для инвестора: Фонд существует не за счет того, что его активы (недвижимость) приносят деньги, а за счет постоянного притока новых инвесторов. Если приток прекратится, платить дивиденды и обеспечивать доходность будет нечем. Это признаки финансовой пирамиды на уровне фонда.
2. Критическое расхождение: Доход от аренды (Декабрь vs Январь)
Это самый «вкусный» момент для проверки.
Декабрь 2025 (стр. 03.06): Доход от аренды = 1 159 488,65 руб.
Январь 2026 (стр. 03.06): Доход от аренды = 12 731 499,74 руб.
Вопрос: «Объясните, пожалуйста, магию. В декабре вы получили с аренды всего 1,1 млн рублей, а уже в январе — 12,7 млн. Рост в 11 раз за один месяц! Это что, все арендаторы резко заплатили за год вперед? Или это ошибка в отчете? Если ошибка — то где? Если правда — то почему в декабре было так мало? Покажите договоры аренды, подтверждающие такой поток.»
Риск для инвестора: Либо отчетность врет (не может быть такого скачка за месяц без продажи актива), либо фонд использует «серые» схемы учета доходов. Это подрывает доверие ко всей отчетности. Скорее всего, в январе они учли какой-то разовый платеж или просто «нарисовали» цифру, чтобы скрыть декабрьский провал по операционной деятельности.
3. Скрытый убыток и манипуляция с дивидендами (Декабрь vs Январь)
Сравните две строки «Сумма начисленных дивидендов» (стр. 07) и «Прирост стоимости имущества» (стр. 14):
Декабрь 2025:
Дивиденды: 0 руб. (не платили).
Прирост имущества: +1 466 196 604 руб. (Огромный плюс за счет новых паев).
Январь 2026:
Дивиденды: 15 744 000 руб. (Огромная сумма начислена).
Прирост имущества: -8 335 382 руб. (Убыток).
Вопрос: «Смотрите, какая картина. В декабре, когда фонд получил реальные живые деньги от новых инвесторов (1,27 млрд), вы НЕ стали платить дивиденды. А в январе, когда фонд сработал в убыток (минус 8,3 млн), вы решили начислить дивидендов на 15,7 млн! Не получится ли так, что вы собрали деньги с новых инвесторов в декабре, а в январе выплачиваете дивиденды старым пайщикам за счет этих новых денег, а не за счет прибыли от недвижимости? Это же классическая схема выплаты дохода из вновь привлеченных средств.»
4. «Недвижимость», которая живет облигациями (Раздел 4)
В декабрьском отчете это видно еще ярче. В разделе 4 указана стоимость ценных бумаг (облигаций) в составе активов фонда:
Ценные бумаги на покупку: 3 895 628 315,95 руб. (почти 3,9 млрд!)
При этом недвижимость (если судить по переоценке одного объекта на 215 млн) стоит существенно меньше.
Вопрос: «Вы позиционируете себя как Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Но по факту 3,9 миллиарда из ваших активов (вероятно, 80-90% всех денег) лежит в облигациях федерального займа. По сути, вы — обычный облигационный фонд, а не фонд недвижимости. Вы просто купили одну недвижку для галочки, а основные деньги крутите на бирже. Зачем мне платить комиссии УК за «недвижимость», если я могу сам купить ОФЗ?»
5. «Прочие доходы» равны расходам на управление
В декабрьском отчете (стр. 08) указаны «Прочие доходы» = 505 823,40 руб. А «Вознаграждение Управляющей компании» (стр. 05.01) = 375 823,40 руб. плюс другие расходы.
Вопрос: «Что за ‘Прочие доходы’ (505 тыс.)? Они подозрительно похожи на возврат каких-то расходов или технический доход, который обнуляет ваши расходы на управление. Не пытаетесь ли вы таким образом завуалировать реальные расходы фонда, чтобы казалось, что ‘чистый результат’ лучше, чем есть на самом деле?»
«Схема Понци» (Пирамида): «В декабре вы собрали 1,27 млрд с новых пайщиков. В январе вы выплатили 15,7 млн дивидендов, хотя сам фонд был в минусе. Это похоже на выплату доходов за счет входящего потока, а не за счет работы активов.»
«Операционный ноль»: «Ваш бизнес — недвижимость — приносит копейки. Доход от аренды смехотворен по сравнению с размером фонда (1 млн в декабре). Вы существуете только за счет спекуляций облигациями и привлечения новых денег. Что будет, когда Минфин перестанет платить по ОФФ или когда новые инвесторы перестанут заходить?»
«Подмена понятий»: «Вы называетесь фондом недвижимости, но 90% денег — в облигациях. Это введение в заблуждение. Покажите мне долю недвижимости в активах и ее реальную арендную доходность, а не ‘прирост от переоценки’, который нельзя потрогать.»
Сравнение отчетов показывает, что фонд не генерирует достаточно денег от своей основной деятельности (аренды), чтобы платить обещанные дивиденды. Дивиденды платятся либо из тела фонда (продажа облигаций), либо из новых поступлений. Это верный признак того, что инвестиции лучше обходить стороной.